In Immobilien zu investieren heisst, Geld mittel- bis langfristig intelligent anzulegen – mit einem klaren Ziel: Rendite zu generieren. Dazu gehört immer das Risikomanagement, das bei Investitionen in Gebäude einige Besonderheiten aufweist. Ein grosser Vorteil für Investoren ist dabei das Modell der Schweizer Gebäudeversicherung.
Gebäudeversicherung: Pflicht und Vorteil
Versicherungen in der Schweiz bieten häufig reichlich Auswahl. Teil- oder Vollkasko, freie Arztwahl oder Hausarztmodell – Versicherte sind ein grosses Spektrum an Möglichkeiten gewöhnt. Bei der Gebäudeversicherung in der Schweiz ist es anders. Das beginnt schon damit, dass sie in den meisten Kantonen eine öffentlich-rechtliche Pflichtversicherung ist.
Pflicht – das klingt für viele im ersten Moment nach zusätzlichen Lasten und bürokratischen Aufwand. Tatsächlich ist die Pflichtversicherung für Personen, die sich für ein Immobilieninvestment interessieren, jedoch aus gleich mehreren Gründen vorteilhaft. Zum einen stellt sich nicht die Frage, welche Versicherung zum Gebäude passt – die Höhe der Prämie und der gebotene Schutz sind gesetzlich verankert. Im Kanton Zürich zum Beispiel, so erläutert Lars Mülli, CEO der GVZ, im Gespräch mit Crowdhouse, liegt die Prämie für ein Gebäude mit Wert von einer Million Franken bei 290 Franken im Jahr. Hier unterscheidet der Versicherer nicht zwischen individuellen Risiken, stattdessen bemisst sich die Höhe der Prämie allein am Wert des Gebäudes ohne Grundstück. Der Zustand des Gebäudes bleibt dabei unbeachtet.
Abgedeckt sind dann wesentliche Risiken wie Feuer, Elementarschäden und Erdbeben. Interessant ist, dass es hier wesentliche Unterschiede in Hinblick auf verschiedene Faktoren gibt. So spielen die Bauweise, die Materialien und das Erstellungsjahr eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, den Brandschutz eines Gebäudes zu beurteilen. Es lässt sich jedoch sagen, dass moderne Gebäude alle ähnlichen Standards erfüllen – auch das ist wieder eine Folge der im internationalen Vergleich strengen Schweizer Gesetzgebung. Tatsächlich sind moderne Holzhäuser im Hinblick auf den Brandschutz nicht wesentlich stärker gefährdet als solche aus Stein, Beton und Stahl.
Welche Kosten kommen auf Investoren zu?
Wer in Gebäude – etwa Mehrfamilienhäuser – investieren möchte, setzt sich selbstverständlich mit konkreten Zahlen auseinander. Wie beschrieben, sind die Kosten für die Gebäudeversicherung einfach kalkulierbar. Lars Mülli beantwortet die Frage nach den Kosten konkret für den Kanton Zürich: «Unabhängig vom individuellen Risikosatz ist der Prämiensatz für alle Gebäude gleich und liegt bei 29 Rappen pro 1000 Franken versichertes Kapital.» In den anderen Kantonen weichen diese Kosten leicht ab, liegen aber in einem ähnlichen Bereich.
Relevant ist selbstverständlich auch, was in dieser Versicherung enthalten ist. Zunächst einmal beschränkt sie sich auf das Gebäude allein, umfasst also keinen Hausrat. Dafür gibt es eine weitere Besonderheit, die von den meisten anderen Versicherungen abweicht. So ist die Schweizer Gebäudeversicherung immer eine Neuwertversicherung. Beim Beispiel des Mehrparteienhauses für eine Million Franken bedeutet das: Im Fall eines Totalschadens steht die volle Million für den Wiederaufbau zur Verfügung.
Klimawandel als zentrale Herausforderung – auch für Versicherungen
Gerade wer in Wohnhäuser investiert, wird sich wahrscheinlich auch fragen, welche die grössten Gefahren für das Gebäude sind? Hier zeigen sich verschiedene Tendenzen. So ist der Schaden durch Brände in der Schweiz im internationalen Vergleich gering. Die absoluten Zahlen bleiben seit Jahren auf einem konstanten Niveau, während der Baubestand zunimmt. Das heisst: Relativ sind die Zahlen für Brandschäden sogar rückläufig.
Anders ist die Situation jedoch bei Elementarschäden. Noch vor wenigen Jahren, als Ardian Gjeloshi und Robert Plantak Crowdhouse 2015 gegründet haben, war das Thema eher zweitrangig. Nun wird es als Folge des Klimawandels zu einer zentralen Herausforderung für die Versicherungswirtschaft – mit einigen innovativen Entwicklungen. Dazu jedoch später mehr.
Zunächst einmal noch ein Blick auf die Ereignisse der jüngeren Vergangenheit. So ist das Jahr 2021 Spitzenreiter, was die Elementarschäden im Kanton Zürich anbelangt. Damals erreichte die Schadenssumme einen traurigen Höchstwert von 100 Millionen Franken in nur einem Jahr, verursacht vor allem durch Extremwetterereignisse wie Sturm- und Hagelschäden sowie Oberflächenwasser.
Technische Innovationen und die Gebäudeversicherung der Zukunft
Elementarschäden sind ein akutes Thema – das ist auch auf dem internationalen Markt für Rückversicherungen zu spüren. Höhere Schadenssummen als Folge des Klimawandels lassen die Prämien steigen. Mit den wachsenden Herausforderungen rückt jedoch auch die Prävention in den Fokus bei Versicherungen ebenso wie bei Investoren.
Allgemein gilt: Prävention ist wichtig und das aus vielen Gründen – es handelt sich sogar um einen Teil des gesetzlichen Auftrags der Gebäudeversicherungen. Hier bestehen einige Unterschiede in Hinblick auf die Vorgaben. Für den Brandschutz gibt es konkrete Mindeststandards, die einzuhalten sind – bei der Prävention von Elementarschäden gibt es diese Verpflichtung nicht. Wohl aber steht der Versicherer beratend zur Seite, um das Gebäude bestmöglich aufzustellen. Lars Mülli bringt es im Gespräch mit Crowdhouse auf den Punkt: «Prävention, Intervention und Schadensregulierung sind die drei Säulen des Kerngeschäfts.»
Wie sieht Prävention gekoppelt mit technischer Innovation in der Realität aus? Es gibt zum Beispiel Technik für Hagelschutz. Die Gebäudeversicherung installiert dafür ein kleines Gerät, das ins Smart Home eingebunden ist. Wird ein Hagelzug detektiert, der sich auf das Gebäude zubewegt, werden automatische Massnahmen ausgelöst, etwa das Hochfahren der Storen. Dieses System hat eine enorme Wirksamkeit, wie ein konkretes Beispiel aus Winterthur zeigt: Zwei Gebäude, eines mit Hagelschutz ausgerüstet, das andere nicht, waren Extremwetter ausgesetzt. Für 2.500 Franken, die das Hagelsystem kostet, konnte ein Schaden von einer Million Franken vermieden werden. Ähnliche Entwicklungen gibt es im Bereich Windschutz. Gut zu wissen: Andere technische Neuerungen, etwa das E-Auto, stellen meist keine besonderen Risiken für Gebäude dar.
Ein Haus bauen oder übernehmen: Tipps für Investoren
Investoren haben im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, ihr Geld in Immobilien anzulegen: durch einen Neubau oder die Übernahme eines Bestandsgebäudes. Letzteres ist versicherungstechnisch besonders unkompliziert, vor allem in Kantonen wie Zürich. Hier ist die Prämie ohnehin festgeschrieben und es findet nur ein Wechsel der Eigentumsverhältnisse statt. Dadurch ist eine Investition in Miteigentum versicherungstechnisch zum Beispiel auch besonders einfach möglich. Zudem profitieren alle Eigentümer gleichermassen von den gesetzlichen Regelungen.
Beim Neubau hat der Experte der GVZ einen guten Ratschlag in Bezug auf den Versicherungsschutz: Investoren sollten die Versicherung rechtzeitig anmelden und eine Bauherrenhaftpflicht in Erwägung ziehen, um schon in der Bauphase eine gewisse Absicherung zu geniessen. Zudem sollte die Brandschutzplanung früh genug berücksichtigt werden, da sie genehmigungsrelevant ist. Sonst kann es später zu Verzögerungen kommen, die sich vermeiden lassen.
(Symbolbild: Pixabay)