In den vergangenen Jahren hat eine Kombination aus erhöhter Nachfrage, günstigen Hypothekenzinsen und begrenztem Angebot zu einer Werteexplosion auf dem Schweizer Immobilienmarkt geführt. Ob und inwiefern 2023 ein Abflachen des steilen Preisentwicklungstrends bringt, hängt von mehreren wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Faktoren ab. Doch die meisten Experten sind sich einig, dass eine Verlagerung vom heissen Verkäufermarkt zu einem neutraleren Status zu erwarten ist.
Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz
Der Schweizer Markt verfolgt seit dem Platzen der Immobilienblase Ende der 90er einen Aufwärtstrend. In den meisten europäischen Ländern wurde zu Beginn der Covid-Epidemie ein signifikanter Einbruch in der Nachfrage verzeichnet, der sich auf die Preise auswirkte. In der Schweiz konnte allerdings keine vergleichbare Unterbrechung des Preistrends beobachtet werden und seither hat sich dieser weiter verschärft. Laut dem Swiss Real Estate Offer Index war der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Schweizer Eigentumswohnungen 2021 ca. 7,3 % höher als im Vorjahr und 2023 stieg er um weitere 6,2 % an. Anfang Dezember des aktuellen Jahres wurde eine historische Spitze erreicht. Ein Durchschnittswertvon 8538.70 CHF / m2 wurde erhoben. Einfamilienhäuser waren im September 2023 mit 7484.06 CHF / m2 so teuer wie noch nie und die durchschnittlichen Preise sind seither nur um ca. 0,85 % gesunken.
Die Preise sind in den Schweizer Stadtzentren und in den suburbanen Vororten am höchsten. Ein m2 Haus in Zürich-Stadt kostet aktuell durchschnittlich CHF 15’069/m2 und eine Wohnung sogar CHF 15’543 (Stand: Dezember 2022). Am niedrigsten ist der durchschnittliche Preis pro m² vorerst weiterhin in ländlichen Kantonen wie Jura, Neuchâtel, Glarus und Appenzell-Innerrhoden.
Erhöhte Nachfrage und begrenztes Angebot
Die Intensivierung der Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahren kann darauf zurückgeführt werden, dass der Coronavirus eine Verlagerung des beruflichen und gesellschaftlichen Lebens ins Private erzwang. Die Schweizer verbrachten mehr Zeit zu Hause als je zuvor und das verstärkte bei vielen den Wunsch nach einem Eigenheim. Auf eine erhöhte Nachfrage reagiert der Immobilienmarkt mit Preissteigerungen – eine Aufwärtsspirale, die eng an die Kauf- bzw. Leihkraft der Bevölkerung gebunden ist. Die Preise für Häuser und Wohnungen haben sich seit 1998 ca. verdoppelt, die Reallöhne hingegen sind insgesamt nur um ungefähr 20 % angestiegen. Dank günstiger Hypothekenzinsen, einer hohen Beschäftigungsquote und einer relativ niedrigen Inflationsrate konnten die Schweizer dennoch weiterhin Immobilieneigentum erwerben.
Die weltpolitischen Entwicklungen der letzten acht Monate haben aber dazu beigetragen, dass der Aufwärtstrend nun eher als gedacht gebremst werden könnte. Grosse Internetplattformen verzeichneten Ende 2022 ca. 10 % weniger Suchabos als 2021 und Makler berichten davon, dass nur noch ungefähr ein Fünftel so viele Interessenten auf jede Immobilie kommen.
Inflation und Hypothekenzinsen
Anfang 2022 rechnete die Schweizer Nationalbank noch mit einer Inflationsrate von weniger als 2 %. Doch Russlands Angriff auf die Ukraine führte zu einer Steigerung der Energiepreise, die die Inflation weltweit nach oben trieb. Mit rund 3,5 % befindet sich die Schweizer Inflationsrate 2022 signifikant unter dem europäischen Mittel von 10,6 %. Dennoch mussten auch hier aggressive Zinserhöhungen kommuniziert werden. Der Leitzins der SNB startete das Jahr noch bei einem negativen Satz von -0,75 %. Am 15. Dezember wurde die dritte Erhöhung dieses Jahres mitgeteilt und der Leitzinssatz liegt nun bei 1 %. Zum ersten Mal seit acht Jahren befindet er sich im positiven Bereich und im Verhältnis dazu steigen die Hypothekenzinsen deutlich an.
Im Vergleich zum aktuellen europäischen Leitzinssatz von 2 % ist die Schweizer Rate weiterhin niedrig. Eine weitere Anpassung des Leitzinssatzes nach oben wurde für das Ende dieses Jahres angekündigt und trat am 15. Dezember in Kraft. Es kann davon ausgegangen werden, dass 2023 erneut Erhöhungen folgen müssen, die sich entscheidend auf die Verfügbarkeit und die Konditionen von Hypotheken auswirken wird.
Immobilienblase und Finanzierung
Im ersten Quartal 2022 lag der von UBS kalkulierte Immobilienblasen-Index für die Schweiz bei 1,47 – 0,9 Punkte höher als zur gleichen Zeit im Vorjahr. Seither ist er um weitere 0,6 Punkte auf 1,53 angestiegen. Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob aktuell tatsächlich von einer Immobilienblase gesprochen werden sollte. Der Anstieg der Hypothekenzinsen könnte darauf hinweisen. Das Risiko, dass die Blase platzen könnte, wird allerdings von der niedrigen Arbeitslosenquote (2,5 %) und dem überdurchschnittlich hohen Einkommenswachstum in der Schweiz (2 %). Steigen die Zinsen abrupt, entsteht ein Problem bezüglich der Tragbarkeit der Hypotheken. Das aktuelle Hypothekarvolumen ist über ein Drittel höher als das Schweizer Bruttoinlandprodukt von 706 Milliarden Franken. Ein Steigen der Zinsen stellt nicht nur eine Herausforderung für neue Käufer dar – Personen, die eine Refinanzierung benötigen, sind ebenfalls betroffen. Die zehnjährigen Festhypotheken sind alleine 2022 von 1 % auf 3 % angestiegen und diese Konditionen sind für viele nicht erfüllbar.
Ist 2023 ein gutes Jahr, um in Schweizer Immobilien zu investieren?
In den vergangenen Jahren hat eine Kombination aus erhöhter Nachfrage, günstigen Hypothekenzinsen und begrenztem Angebot zu einer Werteexplosion auf dem Schweizer Immobilienmarkt geführt. Ob und inwiefern 2023 ein Abflachen des steilen Preisentwicklungstrends bringt, hängt von mehreren wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Faktoren ab. Doch die meisten Experten sind sich einig, dass eine Verlagerung vom heissen Verkäufermarkt zu einem neutraleren Status zu erwarten ist.
Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz
Der Schweizer Markt verfolgt seit dem Platzen der Immobilienblase Ende der 90er einen Aufwärtstrend. In den meisten europäischen Ländern wurde zu Beginn der Covid-Epidemie ein signifikanter Einbruch in der Nachfrage verzeichnet, der sich auf die Preise auswirkte. In der Schweiz konnte allerdings keine vergleichbare Unterbrechung des Preistrends beobachtet werden und seither hat sich dieser weiter verschärft. Laut dem Swiss Real Estate Offer Index war der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Schweizer Eigentumswohnungen 2021 ca. 7,3 % höher als im Vorjahr und 2023 stieg er um weitere 6,2 % an. Anfang Dezember des aktuellen Jahres wurde eine historische Spitze erreicht. Ein Durchschnittswertvon 8538.70 CHF / m2 wurde erhoben.
Einfamilienhäuser waren im September 2023 mit 7484.06 CHF / m2 so teuer wie noch nie und die durchschnittlichen Preise sind seither nur um ca. 0,85 % gesunken. Die Preise sind in den Schweizer Stadtzentren und in den suburbanen Vororten am höchsten. Ein m2 Haus in Zürich-Stadt kostet aktuell durchschnittlich CHF 15’069/m2 und eine Wohnung sogar CHF 15’543 (Stand: Dezember 2022). Am niedrigsten ist der durchschnittliche Preis pro m² vorerst weiterhin in ländlichen Kantonen wie Jura, Neuchâtel, Glarus und Appenzell-Innerrhoden.
Erhöhte Nachfrage und begrenztes Angebot
Die Intensivierung der Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahren kann darauf zurückgeführt werden, dass der Coronavirus eine Verlagerung des beruflichen und gesellschaftlichen Lebens ins Private erzwang. Die Schweizer verbrachten mehr Zeit zu Hause als je zuvor und das verstärkte bei vielen den Wunsch nach einem Eigenheim. Auf eine erhöhte Nachfrage reagiert der Immobilienmarkt mit Preissteigerungen – eine Aufwärtsspirale, die eng an die Kauf- bzw. Leihkraft der Bevölkerung gebunden ist. Die Preise für Häuser und Wohnungen haben sich seit 1998 ca. verdoppelt, die Reallöhne hingegen sind insgesamt nur um ungefähr 20 % angestiegen.
Dank günstiger Hypothekenzinsen, einer hohen Beschäftigungsquote und einer relativ niedrigen Inflationsrate konnten die Schweizer dennoch weiterhin Immobilieneigentum erwerben. Die weltpolitischen Entwicklungen der letzten acht Monate haben aber dazu beigetragen, dass der Aufwärtstrend nun eher als gedacht gebremst werden könnte. Grosse Internetplattformen verzeichneten Ende 2022 ca. 10 % weniger Suchabos als 2021 und Makler berichten davon, dass nur noch ungefähr ein Fünftel so viele Interessenten auf jede Immobilie kommen.
Inflation und Hypothekenzinsen
Anfang 2022 rechnete die Schweizer Nationalbank noch mit einer Inflationsrate von weniger als 2 %. Doch Russlands Angriff auf die Ukraine führte zu einer Steigerung der Energiepreise, die die Inflation weltweit nach oben trieb. Mit rund 3,5 % befindet sich die Schweizer Inflationsrate 2022 signifikant unter dem europäischen Mittel von 10,6 %. Dennoch mussten auch hier aggressive Zinserhöhungen kommuniziert werden. Der Leitzins der SNB startete das Jahr noch bei einem negativen Satz von -0,75 %. Am 15. Dezember wurde die dritte Erhöhung dieses Jahres mitgeteilt und der Leitzinssatz liegt nun bei 1 %. Zum ersten Mal seit acht Jahren befindet er sich im positiven Bereich und im Verhältnis dazu steigen die Hypothekenzinsen deutlich an. Im Vergleich zum aktuellen europäischen Leitzinssatz von 2 % ist die Schweizer Rate weiterhin niedrig. Eine weitere Anpassung des Leitzinssatzes nach oben wurde für das Ende dieses Jahres angekündigt und trat am 15. Dezember in Kraft. Es kann davon ausgegangen werden, dass 2023 erneut Erhöhungen folgen müssen, die sich entscheidend auf die Verfügbarkeit und die Konditionen von Hypotheken auswirken wird.
Immobilienblase und Finanzierung
Im ersten Quartal 2022 lag der von UBS kalkulierte Immobilienblasen-Index für die Schweiz bei 1,47 – 0,9 Punkte höher als zur gleichen Zeit im Vorjahr. Seither ist er um weitere 0,6 Punkte auf 1,53 angestiegen. Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob aktuell tatsächlich von einer Immobilienblase gesprochen werden sollte. Der Anstieg der Hypothekenzinsen könnte darauf hinweisen. Das Risiko, dass die Blase platzen könnte, wird allerdings von der niedrigen Arbeitslosenquote (2,5 %) und dem überdurchschnittlich hohen Einkommenswachstum in der Schweiz (2 %).
Steigen die Zinsen abrupt, entsteht ein Problem bezüglich der Tragbarkeit der Hypotheken. Das aktuelle Hypothekarvolumen ist über ein Drittel höher als das Schweizer Bruttoinlandprodukt von 706 Milliarden Franken. Ein Steigen der Zinsen stellt nicht nur eine Herausforderung für neue Käufer dar – Personen, die eine Refinanzierung benötigen, sind ebenfalls betroffen. Die zehnjährigen Festhypotheken sind alleine 2022 von 1 % auf 3 % angestiegen und diese Konditionen sind für viele nicht erfüllbar.
Fazit: Ist 2023 das richtige Jahr, um eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen?
Einleitend muss hier gesagt werden, dass eine eindeutige Antwort auf diese Frage hier nicht gegeben werden kann. Die letzten Jahren haben uns erneut vor Augen geführt, dass unvorhersehbare Entwicklungen den Wirtschaftskurs jederzeit ändern können. Wer sich aktuell für ein Objekt in der Schweiz interessiert oder den Verkauf in der näheren Zukunft plant, muss also aktiv ein Auge auf den Markttrends und den gesellschaftspolitischen Veränderungen behalten. Da die Wenigsten die Möglichkeit haben, alle Trends zu beobachten und im gleichen Zuge einzuschätzen, was sie für den Wert einer Immobilie bedeuten, ist es ratsam, in regelmässigen Abständen eine unabhängige Einschätzung des Marktwertes vornehmen zu lassen. Eine kostenlose professionelle Immobilienbewertung online, wie sie beispielsweise RealAdvisor anbietet, berücksichtigt dabei aktuelle und historische Entwicklungstrends auf dem schweizerischen Markt.
Allgemein kann gesagt werden, dass die Schweiz ist gegenüber der Inflation resistenter als die meisten anderen Länder und ein Platzen der Immobilienblase derzeit nicht zu erwarten ist. Obwohl in den nächsten Jahren viele Familienhäuser dem Markt zurückgeführt werden, weil die Mitglieder der Generation Boomer in Rente gehen, ist eine Übersättigung sehr unwahrscheinlich. Denn das starke Bevölkerungswachstum in der Schweiz, die geringe Verfügbarkeit von Bauland und der Umstand, dass vergleichsweise wenige Bauprojekte für Mietwohnhäuser bewilligt werden, verhindern, dass die Nachfrage einem übermässigen Angebot gegenüber steht.
Der rasante Preisanstieg wird aber voraussichtlich im nächsten Jahr wesentlich eingegrenzt werden durch den Anstieg des Leitzinssatzes und seinem Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Investoren könnten von diesen geringeren Akquisitionskosten profitieren, insofern sie bei der Finanzierung nicht auf einen Kredit angewiesen sind oder sich jetzt noch ein Festsatzdarlehen zu günstigen Konditionen sichern können. Ob die aktuellen Entwicklungen dazu führen, dass die Schweizer Immobilienpreise nächstes Jahr bereits ihr tiefstes Tief erreichen, muss sich erst noch zeigen. Selbst wenn man zuerst eine Wertminderung oder -stagnation seiner Immobilie sieht, sobald die Hypothekenzinsen erwartungsgemäss wieder sinken, nimmt der nächste Aufwärtstrend seinen Lauf. Dank der Stabilität der Wirtschaft und des hohen Einkommens bleiben Schweizer Immobilien weiterhin eine solide Investition.
Einleitend muss hier gesagt werden, dass eine eindeutige Antwort auf diese Frage hier nicht gegeben werden kann. Die letzten Jahren haben uns erneut vor Augen geführt, dass unvorhersehbare Entwicklungen den Wirtschaftskurs jederzeit ändern können. Wer sich aktuell für ein Objekt in der Schweiz interessiert oder den Verkauf in der näheren Zukunft plant, muss also aktiv ein Auge auf den Markttrends und den gesellschaftspolitischen Veränderungen behalten. Da die Wenigsten die Möglichkeit haben, alle Trends zu beobachten und im gleichen Zuge einzuschätzen, was sie für den Wert einer Immobilie bedeuten, ist es ratsam, in regelmässigen Abständen eine unabhängige Einschätzung des Marktwertes vornehmen zu lassen. Eine kostenlose professionelle Immobilienbewertung online, wie sie beispielsweise RealAdvisor anbietet, berücksichtigt dabei aktuelle und historische Entwicklungstrends auf dem schweizerischen Markt.
Allgemein kann gesagt werden, dass die Schweiz ist gegenüber der Inflation resistenter als die meisten anderen Länder und ein Platzen der Immobilienblase derzeit nicht zu erwarten ist. Obwohl in den nächsten Jahren viele Familienhäuser dem Markt zurückgeführt werden, weil die Mitglieder der Generation Boomer in Rente gehen, ist eine Übersättigung sehr unwahrscheinlich. Denn das starke Bevölkerungswachstum in der Schweiz, die geringe Verfügbarkeit von Bauland und der Umstand, dass vergleichsweise wenige Bauprojekte für Mietwohnhäuser bewilligt werden, verhindern, dass die Nachfrage einem übermässigen Angebot gegenüber steht. Der rasante Preisanstieg wird aber voraussichtlich im nächsten Jahr wesentlich eingegrenzt werden durch den Anstieg des Leitzinssatzes und seinem Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Investoren könnten von diesen geringeren Akquisitionskosten profitieren, insofern sie bei der Finanzierung nicht auf einen Kredit angewiesen sind oder sich jetzt noch ein Festsatzdarlehen zu günstigen Konditionen sichern können. Ob die aktuellen Entwicklungen dazu führen, dass die Schweizer Immobilienpreise nächstes Jahr bereits ihr tiefstes Tief erreichen, muss sich erst noch zeigen. Selbst wenn man zuerst eine Wertminderung oder -stagnation seiner Immobilie sieht, sobald die Hypothekenzinsen erwartungsgemäss wieder sinken, nimmt der nächste Aufwärtstrend seinen Lauf. Dank der Stabilität der Wirtschaft und des hohen Einkommens bleiben Schweizer Immobilien weiterhin eine solide Investition.
(Bild: zVg.)