Die Kosten für die Wohnung nehmen einen großen Teil im Budget der meisten Schweizer ein. Dass die Mieten und die Energiekosten immer weiter steigen, vergrössert das Problem zusätzlich, denn selten folgt auf eine Miet- auch eine Lohnerhöhung. Ein großer Teil der Gesamtkosten für das Wohnen entfällt auf die Neben- bzw. Betriebskosten, die manchmal auch „die zweite Miete“ genannt werden. In der Regel werden die Nebenkosten als Vorauszahlung geleistet, deren Höhe sich an den bisherigen Kosten oder vergleichbaren Werten orientiert. Die Berechnung erfolgt häufig anhand der Wohnungsgrösse, seltener anhand der Zahl der Bewohner der Wohnung. Nach jeweils einem Jahr werden die tatsächlich angefallenen Kosten dann berechnet. Der Mieter muss entweder eine Nachzahlung leisten und hat zukünftig eine höhere Vorauszahlung, oder er bekommt Geld zurück.
Was genau zählt zu den Nebenkosten?
Der Vermieter kann alle Kosten, die mit dem Gebrauch des Mietobjektes zusammenhängen, auf den Mieter umwälzen. Das sind etwa die Kosten für die Heizung, das Kalt- und Warmwasser und den Hauswart. Zu den Nebenkosten zählt natürlich der Strom, falls er nicht selbst mit einem Versorger abgerechnet wird, und die Kosten für die Betreibung des Lifts. Auch das Abo für den Kabelanschluss, die Gebühren für das Abwasser, die Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale von rund 3 Prozent dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden.
Manche Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgewälzt werden
Natürlich gibt es aber auch Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss, zum Beispiel die Liegenschaftssteuer, die Kosten für die Versicherung des Objekts und die Ableitungsgebühr für Niederschlag. Gebühren für die Erschliessung, Kosten für Reparaturen und Investitionen muss er ebenfalls selbst tragen. Ausnahme: Kleine Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag kann der Mieter selbst übernehmen. Diese Vereinbarung ist dann im Mietvertrag festgehalten.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Die genaue Bezeichnung der berechneten Nebenkosten und deren Höhe müssen im Mietvertrag explizit ausgewiesen sein, und zwar im Hauptformular, nicht erst in den allgemeinen Vertragsbedingungen. Lautet die Bezeichnung lediglich auf „übrige Betriebskosten oder andere allgemeine Kosten“, muss der Mieter nicht zahlen. Sind Zahlungen im Vertrag vereinbart, die eigentlich nicht zulässig sind, muss der Mieter diese nicht begleichen, auch wenn er den Vertrag unterschrieben hat.
Es gibt auch Kosten, die umgewälzt werden dürfen, die aber nicht explizit im Vertrag erwähnt werden müssen. Das sind:
– Die Kosten für einen Kabelnetzbetreiber, auch wenn sie nicht im Vertrag stehen.
– Die Kosten für den Brennerservice und den Kaminfeger, wenn die Heizkosten im Vertrag aufgeführt sind.
– Die Gebühren für die regelmässig anfallende Boilerentkalkung, wenn die Warmwasserkosten im Vertrag als Nebenkosten vereinbart sind.
Übrigens: Ist im Vertrag eine Pauschale vereinbart, darf der Vermieter hinterher keine Kosten nachfordern. Ebenso bekommt der Mieter kein Geld zurück, wenn die Pauschale zu hoch angesetzt war. Die Berechnung dieser Pauschale passiert jedoch nicht „im luftleeren Raum“, sondern muss anhand der angefallenen Nebenkosten der letzten drei Jahre berechnet werden.
Hilfe, meine Nebenkostenabrechnung ist viel zu hoch!
Wegen der Nebenkosten gibt es immer wieder Streit, denn manche Vermieter versuchen, sich an den Mietern gesundzustossen. Andererseits werden die Vorauszahlungen der Nebenkosten zu Beginn eines Mietverhältnisses manchmal als zu niedrig angesetzt, damit die Wohnung insgesamt günstiger wirkt. Das Ergebnis ist eine Nebenkostenabrechnung, die dem Mieter im ersten Moment den Atem stocken lässt. Schnell kommt dann der Verdacht auf, dass mit der Abrechnung etwas nicht stimmt. Dann kann man sich zunächst über die allgemeinen Regelungen informieren, etwa im Immowelt-Ratgeber Nebenkosten, und sich dann weitere Schritte überlegen.
Die häufigsten Probleme mit der Nebenkostenabrechnung
1. Der Verteilschlüssel ist nicht korrekt. Werden die Kosten für ein ganzes Mietshaus berechnet und dann unter den Mietern aufgeteilt, können Fehler passieren.
2. Durch Modernisierungen ist das Haus teurer geworden. Je moderner ein Haus ist und je mehr Technik in ihm zum Einsatz kommt, umso teurer ist es logischerweise im Unterhalt, gerade, was die Stromkosten betrifft. Auch in Chur steht bereits ein komplett smartes Haus. Manche Menschen gehen davon aus, dass es sich um die Zukunft des Wohnens handelt und irgendwann die meisten Häuser smart sein werden. Das zieht natürlich höhere Kosten nach sich.
3. Der Vermieter hat falsch abgerechnet. Gibt es etwa grössere Posten zu begleichen, die einmal im Jahr oder alle paar Jahre anfallen (zum Beispiel Kaminfeger-Arbeiten oder die Revision des Heizöltanks), dann muss er diese Kosten auch in Jahrestranchen und natürlich unter allen Mietern aufteilen.
4. Es wurde zu lange keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Der Vermieter muss nicht jährlich eine Abrechnung erstellen, dann können jedoch höhere Beträge auflaufen.
5. Der Verbrauch des Mieters hat sich erhöht, doch die Vorauszahlung wurde nicht angepasst. Zieht zum Beispiel ein Partner mit in die Wohnung oder ein Pärchen bekommt Nachwuchs, steigen die Verbrauchskosten. Wird die Vorauszahlung nicht angepasst, kommt es zu einer höheren Nachzahlung, die allerdings gerechtfertigt ist.
Das können Mieter tun
Wer Zweifel daran hat, dass mit seiner Abrechnung alles seine Ordnung hat, der kann vom Vermieter Einsicht in die Originalbelege und Abrechnungen verlangen. Hier muss auch der Verteilschlüssel nachvollziehbar aufgeführt sein. Sind die tatsächlich angefallenen Nebenkosten deutlich höher ausgefallen als die Vorauszahlung, muss der Mieter zahlen. Bleiben dann noch Fragen offen, wendet man sich am besten an eine Schlichtungsstelle.
Auch, wenn die Sachlage noch strittig ist, sollten Mieter die Gebühren nicht einfach einbehalten, denn das kann zu einer Kündigung führen. Zu viel bezahlte Nebenkosten können innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden. Der Vermieter seinerseits hat fünf Jahre Zeit, Nebenkosten einzutreiben.
Fazit: Es lohnt sich immer, einen genauen Blick auf die Abrechnung zu werfen, denn Fehler passieren schnell – es muss nicht immer Absicht sein, sondern kann durchaus auch aus Unachtsamkeit passieren.
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