Die Bündner Regierung hat die Botschaft zur Teilrevision des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG-Revision) zuhanden des Grossen Rats verabschiedet. Im Zentrum der Teilrevision steht die kantonale Umsetzung des Mehrwertausgleichs aus dem revidierten Raumplanungsgesetz des Bundes.
Grundstücke, die zum Beispiel aus der Landwirtschaftszone in eine Bauzone eingezont werden, erfahren regelmässig erhebliche Mehrwerte von mehreren hundert Franken pro Quadratmeter. Bei einer durchschnittlichen Bauparzelle von circa 600 Quadratmeter kann das rasch einmal hunderttausende Franken ausmachen. Bislang konnten die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer solche Planungsgewinne immer zu 100 Prozent für sich behalten. Neu haben sie einen Teil davon – gemäss Bundesrecht mindestens 20 Prozent – dem Gemeinwesen abzuliefern.
Weitere Schwerpunkte der KRG-Revision sind Regelungen zur Eindämmung der Baulandhortung, die Schaffung einer Mitwirkungsmöglichkeit des Grossen Rats in der Richtplanung, weitergehende kantonale Vorgaben zugunsten des behindertengerechten Wohnungsbaus sowie Gesetzesanpassungen zur Beschleunigung der Verfahren.
Die Regelung der Mehrwertabgabe beruht auf folgenden Eckpunkten:
– Die Mehrwertabgabe wird sowohl bei Mehrwerten aufgrund von Einzonungen als auch bei Mehrwerten aufgrund von Um- und Aufzonungen erhoben. Sie beträgt 30 Prozent des Mehrwerts. Die Gemeinden können diesen Prozentsatz erhöhen und zusätzliche Planungsvorgänge der Abgabe unterstellen;
– die Abgabe wird von den Gemeinden im Zeitpunkt der Rechtskraft der wertvermehrenden Planung veranlagt, jedoch erst bei einer Veräusserung des Grundstücks oder bei der Erteilung einer Baubewilligung für eine Überbauung in Rechnung gestellt;
– zwischen wachstumsstärkeren und -schwächeren Gemeinden soll es einen finanziellen Ausgleich geben, weil Abgabeerträge vor allem bei den wachstumsstärkeren Gemeinden anfallen, wogegen in wachstumsschwächeren Gemeinden gemäss Richtplan vom 20. März 2018 hauptsächlich Auszonungen angesagt sind, die unter Umständen zu Entschädigungspflichten gegenüber den betroffenen Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern führen;
– zur Umsetzung des interkommunalen Ausgleichs schlägt die Regierung die Schaffung eines kantonalen Spezialfonds vor, welcher auf der einen Seite mit 75 Prozent der Abgabeerträge der «einzonenden» Gemeinden gespeist wird und auf der anderen Seite 100 Prozent allfälliger Auszonungskosten der «auszonenden» Gemeinden finanziert.
Massnahmen gegen die Baulandhortung
Nach RPG 1 (erste Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes) sind Bauzonen entsprechend dem Bedarf in den nächsten 15 Jahren zu dimensionieren. Zu grosse Bauzonen sind zu verkleinern. Bei der Bemessung der zulässigen Bauzonengrösse haben sich die Gemeinden alle Nutzungsreserven anrechnen zu lassen, also auch Flächen, die gehortet werden und daher nicht auf den Markt gelangen. Es besteht daher die Pflicht, die Verfügbarkeit unüberbauter Baugrundstücke mittels Anordnung von Überbauungsfristen und Ergreifung von Massnahmen für den Fall der Nichteinhaltung der Fristen notfalls zu erzwingen. In der vorliegenden KRG-Revision werden die erforderlichen Rechtsgrundlagen dazu geschaffen.
Mitwirkung des Grossen Rats in der kantonalen Richtplanung
Angesichts der zunehmenden Bedeutung des kantonalen Richtplans werden dem Grossen Rat gewisse Kompetenzen in der Richtplanung eingeräumt. Es geht dabei um die verbindliche Festlegung konzeptionell-strategischer Weichenstellungen in der Raumentwicklung Graubündens. Festlegungen operationeller Natur soll die Regierung nach wie vor selbst beschliessen können.
Neuer Grenzwert beim behindertengerechten Wohnungsbau
Die hindernisfreie Zugänglichkeit der einzelnen Wohnungen soll neu nicht erst bei Gebäuden mit mehr als acht, sondern bereits bei Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen gewährleistet sein. Damit soll auch in den ländlich geprägten Regionen, wo Gebäude mit mehr als acht Wohnungen selten sind, ein gewisses Angebot an behinderten- und altersgerechten Wohnungen sichergestellt werden. Für Aufzüge sieht das Gesetz aus Kostengründen eine Ausnahmeregelung vor.
Vernehmlassung stiess auf reges Interesse
Im Rahmen der im Winter 2017 durchgeführten Vernehmlassung gingen 137 Stellungnahmen seitens von Gemeinden, Regionen, Parteien und Verbänden ein. Die Vorlage stiess grundsätzlich auf ein positives Echo. Gegensätzliche Anträge gingen zur Ausgestaltung des Mehrwertausgleichs ein. Diese konnten in der vorliegenden Botschaft teilweise berücksichtigt werden, so insbesondere der Antrag, wonach der kantonale Ausgleichsfonds die Auszonungskosten der «auszonenden» Gemeinden zu 100 Prozent statt nur zu 50 Prozent decken soll. Um dies refinanzieren zu können, sollen die «Einzonungsgemeinden» neu 75 Prozent statt nur 50 Prozent ihrer Mehrwertabgabeerträge dem kantonalen Fonds abliefern müssen. Sobald die Auszonungskosten finanziert sind, wird der kantonale Spezialfonds aufgelöst, und die Gemeinden können in der Folge ihre Abgabeerträge vollumfänglich für sich behalten.
Der Grosse Rat wird die Botschaft in der Oktobersession 2018 beraten.